Привет! На связи команда Evolut Space. Сегодня мы хотим рассказать о том, как можно оживить почти любой объект недвижимости с пользой для города и горожан и с финансовой выгодой для его владельцев.
Из заголовка видно, что в качестве формата обновления мы предлагаем использовать реконцептинг, то есть переосмысление и преобразование существующих объектов и территорий с целью увеличения доходности и капитализации. Для начала давайте разбираемся, чем этот термин, и, как следствие, подход отличается от редевелопмента.
20 мая 2022 г.
Города формируются на протяжении десятилетий и даже столетий. Мировые столицы и мегаполисы застраиваются и развиваются согласно требованиям эпох и в соответствии с духом времени. В период индустриализации, начавшейся в конце XVIII века и продолжавшейся на протяжении всего 20-го столетия, в большинстве крупных городов образовывались территории со значительной концентрацией промышленных предприятий, заводов и фабрик, так называемые промзоны.
Со временем города развивались, трансформировались, общество начало предъявлять новые требования к условиям проживания и комфорту в мегаполисе. Людям хотелось именно жить в городе, гулять в парках, дышать свежим воздухом, а не существовать рядом с гигантскими производствами. Так, во второй половине XX века и началась эпоха редевелопмента – превращения мрачных индустриальных кварталов в новые и привлекательные жилые районы.
Редевелопмент как процесс модернизации производственных зон путем возрождения и оживления существующей, пришедшей в упадок, застройки и перепрофилирования невостребованных территорий получил свое наибольшее развитие в Европе и Америке во второй половине прошлого века. В первую очередь он затронул старые промышленные здания, складские помещения и производственные зоны.
Одним из вариантов редевелопмента является сохранение архитектурного облика здания с трансформацией функционального использования и переустройством внутренних помещений и территорий.
Почему он будет всё более и более востребован и с чего можно начать апдейт уже сейчас
Мир вокруг стремительно меняется и последствием этих изменений являются изменения в городах. Реконцептинг имеет ряд преимуществ по сравнению с другими способами возвращения территорий в общий ландшафт, а именно — сравнительно невысокие бюджеты, более тонкие и точные сонастройки с окружающем пространством и активация не только зданий, но и людей, связанных с объектом и локацией. Именно этот способ является универсальным и подходит как для крупных многофункциональных проектов и промышленных территорий, так и для лаконичных частных проектов, функционирующих не на максимум своих возможностей.
Яркая и остроумная реконструкция и перестройка квартала зданий бывшей сахарной фабрики в районе Побленоу, Барселона.
Одним из фундаментальных инструментов реконцептинга — его нулевым, предпроектным, этапом — является проявление Генома Территории.
Геном территории — это 24 измерения культурного кода, на основании которых можно сделать точный прогноз, насколько глубокие изменения нужны данному пространству.
Но дополнительным важным преимуществом реконцептинга является также то, что сам его процесс, по сути, является акселератором территории. Ведь в момент «активации» учитывается не только потенциал зданий или мест и локаций, но и люди, взаимодействующие с ними. И именно проекты реконцептинга являются тем маркером, которые отличают современный живой город от города стагнирующего.
Делать реконцептинг — задача сложная, она требует концентрации и профессиональной осознанности. Важны неравнодушие и способность читать сложный контекст.
Улица Черниговская имеет особое значение для развития нижегородской городской среды.
Здесь, напротив ярмарки, была спроектирована одна из первых городских набережных. Во время ее застройки архитекторы ориентировались на близость к реке и уникальные особенности местного ландшафта.
В 2022 году начинается перезагрузка этой территории. Подробности проекта говорят о том, что Черниговская должна стать примером сохранения исторической составляющей при формировании новой современной локации. Ее комплексным освоением займётся федеральный девелопер GloraX, имеющий опыт работы со сложной исторической средой Санкт-Петербурга и Москвы. Компания владеет участком в составе проекта развития территории. Комплексное благоустройство предполагает многофункциональную застройку.
Проект предусматривает строительство более 400 тыс кв. м – жилых зданий общей площадью 74 тыс. , а также ряда объектов коммерческого и социального назначения: детских садов и школ, бизнес-центра с апартаментами, отеля на 220 мест, фитнес-центра, конференц-залов и медицинского центра.
Близость к реке станет доминантой обновленной территории. Туристические суда будет принимать причальный комплекс. Ежедневно он сможет обслуживать 1,1 тыс. пассажиров, а за навигационный сезон их количество превысит 230 тыс. человек. Также на набережной появится небольшой яхт-клуб со стоянкой для маломерных судов.
В рамках проекта планируется сохранить облик объектов культурного наследия, расположенных на набережной и улице Черниговской. В частности, ярким арт-объектом обновленной территории станет знаменитая Куйбышевская водонапорная станция.
Особое внимание в проекте уделено формированию единого культурно-исторического пространства. Существующую историческую застройку дополнят современный музейный комплекс и открытая концертная площадка. Атмосферу прибрежной зоны авторы проекта панируют подчеркнуть при помощи световых инсталляций. Таким образом, набережная должна стать еще одним популярным местом для вечернего променада нижегородцев и гостей города.
Для любителей более активного отдыха на набережной предусмотрено создание спортивно-досуговой зоны. Здесь появятся парк площадью 4 гектара, скейт-парк, велопарк с искусственным рельефом, детская площадка со скалодромом.
По оценкам экспертов, туристический поток после завершения проекта удастся увеличить как минимум в три раза. Редевелопмент раскроет потенциал улицы Черниговской, как места культурно-исторического, круизного, спортивного и рекреационно-медицинского туризма. А конверсию экскурсионного потока в туристический обеспечит строительство отеля и апартаментов, способных ежегодно принимать до 60 тысяч туристов.
Григорий Гурьянов, партнёр Архитектурного бюро «Практика»
Жанна Дикая, архитектор бюро Meganom
Редевелопмент — перезагрузка объектов недвижимости. Из невостребованных и нерационально используемых территорий создаются новые инвестиционно привлекательные проекты. Точкой отсчёта для редевелопмента можно считать середину XX века — время перестройки промышленных зданий в Европе и в Америке. Тогда появились компании, которые скупали устаревшие предприятия и строили на месте обширных промзон жильё, музеи, рестораны, парки. Это было экономически выгодно. В условиях дефицита земельных участков проекты редевелопмента дают возможность обновить городскую ткань, изменить не только архитектурный облик, но и социальный уровень. Если заново реорганизовывать городское пространство, то можно решить транспортные проблемы, найти потенциал для строительства новых дорог, мостов, парков и набережных. Территории, которые ранее были закрыты, напротив, становятся новыми местами притяжения для горожан. Один из самых впечатляющих примеров редевелопмента — гамбургский проект застройки бывшего морского порта Хафенcити. Новые районы тесно связаны с исторической застройкой и разнообразны по функциональному составу. Кварталы получились живые, с хорошо развитой сетью общественных пространств: они занимают пятую часть территории и связаны 25 пешеходными мостами. Это история не только об элитном жилье, а о новом культурном центре с качественно организованной инфраструктурой. Проект ориентирован на инновационность: умные технологии, использование возобновляемых энергоресурсов и снижение выбросов в окружающую среду. Если изучить Москву, где более 17 процентов городской земли занято промышленными зонами, то яркими примерами редевелопмента являются «Садовые кварталы» на месте завода «РТИ-Каучук» и реорганизация территории АМО «ЗИЛ». Редевелопмент можно перепутать с реновацией, ревитализацией, реконструкцией и джентрификацией. Общее у всех этих процессов то, что в их основе заложены изменение, улучшение и активизация пространства. Но способы и программы у всех разные. Так, ревитализация не всегда связана со сносом и перестройкой. ПРИМЕРЫ УПОТРЕБЛЕНИЯТАК ГОВОРИТЬ ПРАВИЛЬНОРедевелопмент повышает процент полезных площадей. (Жанна Дикая)ТАК ГОВОРИТЬ НЕПРАВИЛЬНОПрограммой редевелопмента завода шампанских вин предусмотрено полное сохранение исторического облика всех зданий и структуры территории. (Пояснение: правильнее сказать — ревитализация, так как изменения коснутся только функциональной программы и интерьера. ) (Жанна Дикая)
Как облик города влияет на состояние и качество жизни людей? Новосибирский эксперт по коммерческой недвижимости считает, что — напрямую. Как же нужно подходить к редевелопменту и зачем он нужен?
Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко)
— Что такое редевелопмент? В крупных городах с плотной застройкой это альтернатива новому строительству. Зачастую в центральной части таких городов спрос на качественные коммерческие объекты заметно превышает предложение, поэтому особенно актуально обновление зданий/помещений и повышение их ликвидности. Редевелопмент — это не просто ремонт, это смена текущего функционального использования объекта, подразумевающая его реконструкцию под новую концепцию. Непосредственно строительным работам предшествует серьезная аналитическая и творческая работа по разработке концепции.
Основные этапы работы над концепцией:
- оценка месторасположения, имеющейся инфраструктуры и ее перспектив, аудитории, подъездных путей/доступности — требуется максимально прочувствовать место;
- подготовка вариантов использования объекта, работа с архитектурными и планировочными решениями, с пулом потенциальных арендаторов, расчет приемлемых для них арендных ставок, выбор наилучшего использования.
Безусловно, после анализа приходит понимание экономической целесообразности редевелопмента, так как просчитывается затратная часть и окупаемость проекта.
Многие объекты в центре являются еще и наследием, которое стоит поддерживать. При переустройстве важно находить баланс «старого» и «нового» — создавать в таких объектах современные концепции и форматы с учетом истории. Мне это очень близко. При грамотном подходе редевелопмент способен создавать уникальные и крайне востребованные объекты.
В крупнейших городах мира уже давно работает схема редевелопмента, в первую очередь — как реорганизации промышленных площадок, исторически расположенных в тех локациях, которые при расширении мегаполисов, стали интересны для жилья, офисов или торгово-развлекательных центров.
Одним из самых известных мировых масштабных проектов стал порт Гамбурга, где редевелопменту подвергся целый район площадью 155 га, где с 2000 г. началось строительство нового многофункционального района, насыщенного жильем и офисами. Это пример глобального проекта. Но суть одна как для таких глобальных, так и локальных проектов — это создание чего-то нового и эффективного на месте памятника прошлому.
Интересные проекты можно найти в Париже, Лондоне, Нью-Йорке, Вене. Не исключением и Москва, где мы видим в текущем времени, как реализуются смелые идеи.
В Новосибирске тоже есть удачные примеры работ редевелопмента: ул. Фабричная, здание универмага LUKSE, точечные проекты преображений помещений, в частности реновация первых этажей на ул. Ленина, 25 м 27 компанией «Райдекс», проект на Проспекте Димитрова, 17 компании «Деловой Новосибирск» и т. Я считаю, это проекты, которые действительно, украшают город.
С какими ограничениями сталкивается девелопер при реновации объектов?
Во-первых, это административные и юридические ограничения, которые зачастую тормозят бизнес и препятствуют развитию таких проектов. Работая с партнерами над проектом на Димитрова, 17, пожалуй, только в одном госучреждении мы нашли понимание и поддержку — отдел озеленения поддержал нашу инициативу за свой счет заменить старые аварийные тополя на новые цветущие липы. Но для этого нам пришлось собрать десятки «бумажек» в самых разных организациях, а для проведения самих работ благоустройства территории нас обязали заключить краткосрочный договор аренды на землю и оплатить ее. При том, что 100% финансирования проекта было за наш счет. Вот такие законы — не просто не содействующие развитию города, а препятствующие.
Во-вторых, это общественный резонанс: чаще всего жители, не готовые к изменениям и новшествам, отталкивают все новое, не имея желания даже познакомиться с проектом. Здесь приходится работать с общественным мнением, уметь убеждать и подкреплять это фактами и документами, в частности визуализациями проекта, заключениями экспертов и т. Было бы, конечно, намного справедливее, на мой взгляд, и эффективнее для всех, если бы власть создала комитеты по развитию городской среды, которые были бы активными посредниками и участниками таких переговоров, содействовали и были сами заинтересованы в развитии города. А также они могут вести диалог с собственниками (чьи объекты расположены на центральных улицах города), которые полностью игнорируют неухоженный внешний вид своих помещений/зданий, тем самым уродуя город.
Мне крайне симпатична цитата: «Город — это люди, а не стены». Зачастую девелоперы и власть это опускают при формировании городского пространства. Помимо нежелания об этом думать и полного отсутствия хорошего вкуса, возникает проблема незнания темы. Как часто наши строители задумываются, какие внутренние ощущения будет вызывать архитектура или созданная территория у человека на психологическом уровне? Будет ли житель комплекса чувствовать себя защищенным и спокойным за высокими заборами и шлагбаумами или, наоборот, возникнет ощущение опасности. Будет ли ваш сотрудник более продуктивным в стенах нового офиса, или будет ли покупатель настроен на оперативное принятие решения о покупке уже на входе в ваш магазин? К сожалению, эта часть девеломпента и редевелопмента, которая, кстати, уже активно изучается и используется на Западе, у нас в стране, мягко говоря, слабо развита.
Что мы видим в большинстве своем в Новосибирске: хаотичная точечная застройка центра (немного радует новый центр района метро Октябрьская, где первая линия застраивается современными зданиями, и некоторые из застройщиков стремятся поддерживать общий стиль) и однотипные спальные районы с крайне примитивными торговыми объектами, так называемыми районными торговыми центрами, больше напоминающими временные павильоны без какой-либо архитектурной мысли (среди редких исключений можно выделить такие жилые комплексы, как «Европейский берег» с четко выраженным стилевым вектором и грамотным обустройством территории). в целом полное отсутствие комплексного подхода к развитию территорий от городских властей.
На закрытии одного из самых атмосферных книжных магазинов Новосибирска «КапиталЪ» я познакомилась с книгой «Город как безумие. Как архитектура влияет на наши эмоции, здоровье, жизнь». Автор Сара Голдхаген — одна из ведущих архитектурных критиков — знакомит читателя с идеей о том, как городская среда сильнейшим образом влияет на наше самочувствие и формирование личности. Она анализирует города, районы с точки зрения нейронауки и психологии. Автор призывает переосмыслить стиль и технологию строительства, да и в целом обратить внимание общественности на этот вопрос. Абсолютно разделяю эту точку зрения и всегда стараюсь максимально гармонично вписать свой объект в окружающую среду, не создавать визуальный резонанс, вызывающий отторжение, при этом реализовывать красивые, радующие глаз проекты. Особенно это актуально в регионах со сложными климатическими условиями.
И в заключение хочу привести цитату еще одного архитектора — Ренцо Пиано: «Красота может менять людей к лучшему, зажигая свет в их глазах. Создавая красивые здания, мы делаем города лучшими местами для жизни. Вслед за этим лучше становятся и их жители».
Думаю, что это есть истинная цель редевелопмента.
С XIX века в островном районе Канэри-Уорф располагались портовые доки Вест-Индской компании. Порт славился тем, что был на тот момент одним из самых загруженных в мире. В 1960-х начался закат портовой индустрии, и к 1980 году доки закрылись. После этого британское правительство создало компанию London Docklands Development Corporation, чьей целью было вдохнуть в Канэри-Уорф новую жизнь. В районе провели наземное метро и построили несколько небоскрёбов. В 1992-м канадская строительная компания Olympia & York, осуществлявшая проект, обанкротилась. В 1995 году для спасения района была организована компания Canary Wharf Group, которая существует по сей день. Она взялась построить остальные здания на острове. Сегодня Канэри-Уорф представляет собой конгломерат высоток и элегантный бизнес-кластер. Многие из этих построек отличаются неординарной архитектурой, как, например, местная станция городской железной дороги или жилой комплекс Newfoundland. Кроме того, Канэри-Уорф стал первым округом Лондона, получившим статус Plastic Free Community — его присуждает Surfers Against Sewage, одна из главных британских природоохранных организаций.
Редевелопмент vs реконцептинг
Редевелопмент — это длительный, ресурсоёмкий процесс перестройки устаревших или заброшенных объектов. Скорость „включения“ таких объектов очень невелика, тогда как бюджеты, напротив, раздуты и подчас не подъемны. Развитие „заброшек“ и вовсе требует специальных инвестиционных программ, грантов и условий восстановления.
Другое дело — реконцептинг, то есть перосмысление формата тех проектов, которые уже работают, но по какой-то причине плохо востребованы в современном мире. Мы уверены, что определенный комплекс действий, не требующих значительных вложений, помогает создать сильный и востребованный бренд, привлечь новый трафик и сделать объект привлекательным в глазах жителей города, потенциальных резидентов и инвесторов. Как и редевелопмент, реконцептинг можно назвать частным случаем ревитализации — зонтичного термина, который используются для описания «оживляющего апгрейда» пространств и территорий.
Реконцептинг осуществляется в три этапа: 1) многоаспектный ситуативный анализ, 2) создание концепции развития объекта и 3) комплексный план его реализации. Комплекс мер, который мы предлагаем, поможет создавать сильный и востребованный бренд, привлекать новый трафик и позволит сделать объект привлекательным в глазах жителей города, потенциальных резидентов и инвесторов, а также органично вписываться в территориальный ландшафт и будет учитывать потенциальные планы по развитию города.
Если посмотреть на практически любой русский город, то в каждом найдутся заброшенные и забытые промышленные объекты. Но также верно и то, что почти в каждом таком городе количество уже функционирующих, но «недокрученных” объектов будет в несколько раз превышать количество “заброшек».
И если в первом случае по определению требуются большие бюджеты и сложные восстановительные работы, которые чаще всего невозможны без вмешательства в архитектурный облик, то в реконцептинге действует принцип «невидимых архитекторов», а бюджеты могут быть и вовсе минимальными или символичными.
В первую очередь, мы исходили из идеи о том, что городу необходима „фабрика смыслов“ и команда с мультикомпетенциями, чтобы грамотно „включить“ будущую сборку в существующий ландшафт.
Пример такого проекта — Пространство ЭМА, проект превращения старого промышленного корпуса-завода в популярное культурно-развлекательное пространство. На площадке проходили вечеринки, спектакли-квесты, лекции, концерты, воркшопы и мастер-классы. Пространство просуществовало, увы, лишь до 2015 года, после чего на месте началась масштабная стройка жилого комплекса.
Новое медиакультурное пространство на месте бывшего завода электромедицинской аппаратуры “ЭМА”.
Преимуществом реконцептинга перед редевелопментом также является и то, что в первом случае есть возможность лаконично «включать» самые сложные проекты — например, внесённые в список объектов культурного наследия или обладающие высокой исторической ценностью.
Пример первого случая — бывший стекольный завод Planell, у которого две из трех сторон фасада внесены в ОКН. Другой пример — более масштабный и сложный — перезапуск Новой Национальной Галереи в Берлине, которая открылась в конце августа 2021 года.
Бывший стекольный завод Planell в Барселоне, который сегодня переосмыслен как культурно-образовательный центр и гостиница.
Также существуют примеры, когда после редевелопмента проектам по прежнему необходим реконцептинг — чтобы при запуске опираться не только на бэкграунд самого здания, но и найти правильное, релевантное конкретному объекту, применение внутри локации.
В качестве успешного кейса можно назвать творческий индустриальный кластер Октава – один из важных для современной Тулы центров культурного притяжения. Он объединяет интерактивный Музей Станка, выставочное пространство, лабораторию-мастерскую «Фаблаб», студию звукозаписи, лекторий, книжный магазин, ивент-площадку, техническую библиотеку и техническую школу. Выглядит он действительно впечатляюще – по эстетике, которая сполна отражает ДНК города-завода.
Творческий индустриальный кластер “Октава” в городе Тула.
Тем не менее, инфраструктура и проектные мощности площадки до сих пор использованы не на максимум. И можно было бы, как минимум, дать различные сценарии использования пространства разным аудиториям — технические и прикладные кружки для детей, «чистые» мини-производства, экспериментаниумы, действующие на постоянной основе, а также комьюнити-менеджмент для всех, кто хочет «влиться» в сообщество.
Реконцептинг жилых объектов
Проекты реконцептинга можно встретить и в объектах жилой недвижимости — апартаментах, лофтах, частных домах и коливингах.
Яркий пример здесь — Tatlin Apartments — дом в Басманном районе Москвы. Конструктивистское здание телефонной станции начала ХХ века здесь переосмыслено на совершенно ином уровне, дополнено будто парящим в воздухе объемом из стекла и является синтезом эффектной архитектуры и современных форм. Формированием архитектурной и бренд-концепции проекта здесь занималась команда креативного консалтингового агентства SmartHeart.
Проект Tatlin Apartments в Басманном районе Москвы.
Другой пример, «Рихтер» — частный проект реконцептинга в самом центре старой Москвы. Это яркий дизайн-отель, но также сад с возможностью просмотра кино под открытом небом, террасой и амфитеатром и несколько общественных пространств: две галереи современного искусства, библиотека на первом этаже, студия радио в бывших подземных хранилищах банка, печатная мастерская на нижнем ярусе, ресторан, бар и вермутерия. Но, помимо интересной mixed used структуры нового проекта, привлекательной также является и тонкая работа с пространством: то, как обыграна и трансформирована идентичность современного Замоскворечья и аккуратно вшита в своё окружение.
Отель “Рихтер”, ставший одной из культовых точек на карте современной культурной Москвы, – это и гостиница, и лофт, и бар, и летний кинотеатр под открытым небом.
Пример жилого пространства — Дом Наркомфина — является иллюстрацией того, что итогом реконцептинга могут быть не только мастабные изменения, но минимальные корректировки. После реформации дом был восстановлен в своем прежнем формате, а здание прачечной, которое строилось как часть «Ансамбля экспериментального жилого дома Наркомфина» в качестве социального и архитектурного эксперимента по созданию нового быта советских горожан, будет функционировать уже в другом амплуа.
Парки и открытые общественные пространства
Говоря о реконцептинге территорий, мы подразумеваем не только здания — коммерческие или жилые, но и конкретно сами локации.
Пример такого проекта — Парк-эстакада High Line в Нью-Йорке. Мир постапокалипсиса показан максимально реалистично — «поношенные временем» индустриальные объекты здесь сочетаются вместе с всеохватывающей и свободной природой.
Нью-йорский индастриал – парк-эстакада High Line, вдохновивший ревитализацию московского района ЗИЛ и парк “Тюфелева Роща”, словно сошел со страниц книг Роберта Хайнлайна.
High Line интересен также тем, что для сохранения и реконцепции существующего «дикого” парка, было организовано сообщество The friends of High-Line. Идея прошла путь “снизу вверх» и была успешно реализована.
Другой пример — Газгольдер № 8, построенный Gas Light Company в 1850-х и в одно время входивший в состав крупнейшего газового завода в мире. После реконцепции объект обрел внутри себя небольшой городской парк.
Альтернативный вариант реконцептинга газгольдера, а также идеальный пример продуманного реконцептинга сложных объектов — Планетарий #1 в Санкт-Петербурге. Самый большой планетарий в мире (к тому же, ещё и частный) удивляет не только своим масштабом и историей здания, но и тем, что сроки реализации проекта заняли всего 2,5 месяца за минимум средств.
Бывший газгольдер, а нынче инновационный планетарий в Санкт-Петербурге.
Сама концепция проекта была подобрана исходя из возможностей здания — оно признано памятником промышленной архитектуры и возможности его перестройки сильно ограничены. Подготовка газгольдера к установке было сделано за 1,5 месяца, а монтаж купола — еще 1 месяц. Была установлена новейшая проекционная система, способная транслировать видео с разрешением до 16 000 пикселей (ближайший конкурент по масштабу — Nagoya City Science Museum в Японии — имеет разрешение экранов в два раза меньше, всего 8000 пикселей).
Кажется, что такой темп и амбиции стоят больший вложений, но на самом деле инвестиции в проект были порядка 350 миллионов рублей. Что сравнительно с Московским планетарием, который делали 18 лет и потратили 5 миллиардов рублей, кажется волшебством.
Библиотеки и ДК
Особый вид искусства реконцептинга — обновление либо существовавших ранее библиотек и домов культуры, либо адаптация нетипичных пространств под эту функцию.
Архитекторы создали объект, где разные люди могут встречаться для разных целей — в этом смысле здание можно назвать социальным конденсатором. Здесь есть пространства самых разных размеров, что дает возможность как для совместного, так и для личного использования. члены жюри WAF
Библиотека LocHal в Тилбурге.
Помимо книжного фонда в LocHal находятся лекционные залы, коворкинги и специальные «лаборатории», посетители которых могут получить новые навыки в различных сферах. Но главная изюминка — три поставленных на сохранившиеся железнодорожные рельсы огромных стола на колесах-вагонах. Небольшая отсылка к культурному прошлому Тилбурга.
Данный библиотечный комплекс — совместный творческий проект библиотек города и муниципалитета. Но интересно и то, как кооперируются локальные проекты друг с другом — например, расположенный по соседству сказочный тематический парк Efteling стал источником вдохновения при оформлении отделения детской библиотеки.
Ещё один пример реконцептинга библиотеки — великий архитектурный шедевр Аврала Аалто в Выборге. В ее восстановление вложено огромное количество усилий: финансовых, интеллектуальных, творческих.
Mixed-Use проекты
Говоря про реконцептинг и одно из его направлений — mixed used — важно учитывать, что создание таких проектов быть как вертикальным (когда одно здание выполняет одновременно несколько функций), так и горизонтальным (когда после запуска одного проекта обновляются и другие близлежащие пространства). Более подробно о том, почему это так и в чём преимущество mixed used проектов, мы расскажем в следующей публикации. А пока рассмотрим пример — Ragnarock museum в Дании.
Музей Ragnarock – это перевод бунтарской энергии рок-музыки на язык архитектуры
Роскилле – родина крупнейшего датского музыкального фестиваля, который проводится там с 1971 года. Музей находится на месте бывшего цементного завода и должно стать центром нового молодежного квартала ROCKmagneten, целиком посвященного музыке и творчеству.
Городские re-новации
Отдельно хочется отметить масштабные проекты — реновации целых кварталов, инициированные самим городом.
Главный пример здесь — Проект реновации части Барселоны, действующий уже более 17 лет. Проект был запущен с целью иметь возможность вместе размышлять и обсуждать новый стратегический план развития районов города. Процесс построен по принципу пяти этапов: 1 — информативная фаза, 2 — диагностика потребностей и проблем граждан, 3 — обсуждение, идентификация и конкретизация предложений, 4 — необходимые проверки и 5 — окончательный результат и последующая техническая реализация.
РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
В период индустриализации, случившейся вследствие промышленной революции, берущей свое начало с конца XVIII века и продолжавшейся на протяжении всего 20-го столетия, в большинстве крупных городов образовывались территории со значительной концентрацией промышленных предприятий, заводов и фабрик, так называемые промзоны.
В те времена это было неотъемлемой частью общего прогресса, а также мирового экономического и социального развития.
Но время шло, и общество стало понимать, что жить рядом с коптящими заводами вообще-то не самая лучшая идея. Людям хотелось именно жить в городе, гулять в парках, дышать свежим воздухом, а не существовать рядом с гигантскими производствами. Так, во второй половине XX века и началась эпоха редевелопмента – превращения мрачных индустриальных кварталов в новые и привлекательные жилые районы.
Редевелопмент как процесс модернизации производственных зон путем возрождения и оживления существующей, пришедшей в упадок, застройки и перепрофилирования невостребованных в существующем состоянии объектов недвижимости или нерационально, не эффективно используемых территорий получил свое наибольшее развитие в Европе и Америке во второй половине прошлого века. В первую очередь речь идет о старых промышленных зданиях, складских помещениях с мощными несущими перекрытиями и производственных зонах. Кроме того, в связи с нефункциональным использованием таких площадей в современных городах имеются проблемы с экологией и транспортной обстановкой, а также нарушается внешний облик и общая композиция районов.
Одним из вариантов редевелопмента является сохранение архитектурного облика здания с трансформацией функционального использования и переустройством внутренних помещений и территорий в интересах горожан и развития экономики.
Редевелопмент в Великобритании изначально был ориентирован, главным образом, на создание креативных кластеров, которые способствуют развитию и совершенствованию городской среды. В такие проекты инвестирует как государство, так и частный бизнес.
Одним из ярких примеров такого редевелопмента являются 17 га портовых кварталов с доками, в центре Ливерпуля, имеющие историческое значение и подвергшиеся комплексной перестройке. Место, получившее название Paradise Project, превратилось в деловой, культурный, а также туристический центр притяжения жителей и гостей города.
Регенерация Северного квартала (Northern Quarter) в центре Манчестера, представляющего ценность с архитектурной точки зрения, была нацелена на восстановление и перепрофилирование старых зданий в торговые, офисные и жилые помещения, а также создание комфортной среды для развития малого бизнеса и креативных индустрий. С 1996 по 2002 годы было построено 15 000 жилых помещений, рассчитанных на 100 тыс. жителей, а также 700 000 кв. коммерческих и офисных площадей. Как результат, в квартале значительно повысился спрос на аренду недвижимости, произошел рост населения, и начали создаваться новые рабочие места, особенно в творческом секторе.
Немало успешных проектов редевелопмента находится и в столице Великобритании —Лондоне. В перспективе на территории недействующей угольной электростанции Battersea Power Station, крупнейшего кирпичного здания в Европе и одной из самых известных достопримечательностей Лондона, планируется возведение коммерческой и жилой недвижимости с сохранением архитектурного облика.
В 2010-м году в лондонском районе Баркинг и Дагенем построен комплекс The Granary – наиболее востребованная на рынке жилая и коммерческая недвижимость с реконструкцией старых зданий склада и зернохранилища, построенных в XIX веке.
Однако самым масштабным в стране проектом нового освоения территории остается лондонский район Кингс Кросс (King’s Cross). Его перестройка началась в начале 2000-х годов и в итоге превратилась в грандиозный проект преображения некогда неблагополучного и непривлекательного привокзального района площадью в 27 гектаров в один из самых модных и современных кварталов Лондона. Одной из ключевых особенностей освоения Кингс Кросс явилось сохранение и перестройка многочисленных исторических викторианских зданий. Сам вокзал стал эталонным примером реновации исторического наследия, а не так давно завершилось строительство одного из самых крупных комплексов Лондона – элитного жилого дома в старинных газгольдерах.
Несмотря на успешный опыт редевелопмента территорий, в Великобритании случаются и неудачные проекты. Самый известный пример —это Доклэндс (London Docklands). Разрушенный во время Второй мировой войны порт со временем потерял свою актуальность и превратился в социально опасную территорию. Правительством решено было возвести финансовый кластер на территории бывшего порта. Однако, отсутствие транспортной инфраструктуры привело к долгому запустению самой высокой башни в Доклэндсе. Уже намного позже благодаря частным инвестициям эта территория была застроена и развита.
Яркий пример успешного проекта ревитализации в Европе является гамбургский порт Хафен-сити (HafenCity). В 50-е годы прошлого века в действующий порт площадью 240 гектаров в самом центре Гамбурга перестали заходить крупные суда из-за того, что гавани перестали соответствовать габаритам новых судов. В 1999 году городские власти объявили конкурс на реновацию района, и территория бывшего порта начала преображаться. Согласно разработанному мастер-плану, 80% застройки выделено под жильё и офисную недвижимость, а остальное — под инфраструктуру и общественные пространства.
Сегодня это один из самых красивых кварталов в мире, привлекающий туристов со всего света. Сейчас Хавен-сити – флагманский район Гамбурга, настоящий «город будущего», катализатор городского развития, задающий самые высокие инновационные стандарты градостроительства. Согласно плану, проект будет полностью реализован к 2025 году, а пока район продолжает активно застраиваться: здесь ежегодно появляются футуристичные здания, новые жилые комплексы, магазины и офисные центры. Одни из самых ярких проектов — построенная в 2017 году Эльбская филармония и Университет «Хафенсити», специализирующийся на архитектуре.
Идея редевелопмента индустриальных сооружений пришла в Соединенные Штаты из Великобритании, с родины промышленной революции. Повсеместное распространение в США редевелопмент получил буквально за последние 40–50 лет.
Крупнейший девелоперский проект Соединенных Штатов расположен на западе Манхэттена, в нью-йоркском районе Хадсон-Ярдс (Hudson Yards). С середины XIX века в районе находились железнодорожные товарные станции, но в начале 2000-х городской совет Нью-Йорка принял решение о перепрофилировании локации с промышленной на коммерческое и общественно-жилое, и тогда же началась грандиозная застройка офисными и жилыми небоскребами. На сегодняшний день район включает жилые дома, офисные объекты, арт-центр, отели, торговые центры и гигантскую парковую зону с садами и рощами. Строительство Хадсон-Ярдс еще продолжается, и здесь планируется возведение дополнительных жилых, коммерческих и торговых площадей, а также откроется школа. После окончания реализации проекта в западной части Манхэттена появится более 18 млн коммерческих и жилых площадей, свыше 100 магазинов, и около 4-х тысяч резиденций, благодаря чему в бюджет города и штата Нью-Йорк ежегодно будут поступать налоговые платежи в размере 1 млрд долларов.
Жилой квартал Shagal
Как показывает мировая практика, промышленные зоны, так называемые «brownfields», имеют большой потенциал для развития городской инфраструктуры. Каждый представленный выше проект, несомненно, является уникальным с точки зрения местоположения, экономических параметров, способов ревитализации и реорганизации территорий. Большинство из них – примеры успешного редевелопмента и разумного подхода к современному градостроительству.
Ревитализация целых районов города и проекты редевелопмента промышленных территорий сегодня становятся трендом и в нашей стране. Один из самых грандиозных таких проектов – жилой квартал Shagal, реализуемый Группой «Эталон» в рамках комплексного развития территории ЗИЛ-Юг. Подобные кейсы оживления районов и приспособления существующих территорий к современному применению на рынке очень актуальны в России, и, по оценкам экспертов, их будет становится все больше, в том числе и потому что места с историей пользуются большим спросом и быстрее реализуются.
Дата публикации 19 мая 2022, 15:25
04 августа 2022, 16:17
Развитая инфраструктура и отличная транспортная доступность помогут сэкономить время на дорогу.
Новые объекты
Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.
Великобритания
Одним из ярких примеров такого редевелопмента являются 17 га портовых кварталов с доками, в центре Ливерпуля. Место, получившее название Paradise Project, превратилось в деловой, культурный, а также туристический центр притяжения жителей и гостей города.
Пожалуй, самым масштабным в стране проектом нового освоения территории остается лондонский район Кингс Кросс (King’s Cross). Его перестройка началась в начале 2000-х годов. В рамках проекта некогда неблагополучный и непривлекательный привокзальный район площадью в 27 гектаров превратился в один из самых модных и современных кварталов Лондона. Одной из ключевых особенностей освоения Кингс Кросс явилось сохранение и перестройка многочисленных исторических викторианских зданий. Сам вокзал стал эталонным примером реновации исторического наследия, а не так давно завершилось строительство одного из самых крупных комплексов Лондона – элитного жилого дома в старинных газгольдерах.
Несмотря на успешный опыт редевелопмента территорий, в Великобритании есть и неудачные проекты. Самый известный пример — это Доклэндс (London Docklands). Разрушенный во время Второй мировой войны порт со временем потерял свою актуальность и превратился в социально опасную территорию. Правительством решено было возвести финансовый кластер на территории бывшего порта. Однако, отсутствие транспортной инфраструктуры привело к долгому запустению самой высокой башни в Доклэндсе. Уже намного позже благодаря частным инвестициям эта территория была застроена и развита.
Германия
Яркий пример успешного проекта ревитализации в Европе является гамбургский порт Хафен-сити (HafenCity). В 50-е годы прошлого века в действующий порт площадью 240 гектаров в самом центре Гамбурга перестали заходить крупные суда из-за того, что гавани перестали соответствовать габаритам новых судов. В 1999 году городские власти объявили конкурс на реновацию района, и территория бывшего порта начала преображаться. Примерно 80% локации было выделено под строительство жилых новостроек и офисную недвижимость, а остальное — под инфраструктуру и общественные пространства.
Сегодня это один из самых красивых кварталов в мире, привлекающий туристов со всего света. Сейчас Хавен-сити – флагманский район Гамбурга, настоящий «город будущего». Согласно плану, проект будет полностью реализован к 2025 году, а пока район продолжает активно застраиваться: здесь ежегодно появляются футуристичные здания, новые жилые комплексы, магазины и офисные центры.
США
Идея редевелопмента индустриальных сооружений пришла в Соединенные Штаты из Великобритании. Повсеместное распространение в США редевелопмент получил буквально за последние 40–50 лет.
Крупнейший девелоперский проект Соединенных Штатов расположен на западе Манхэттена, в нью-йоркском районе Хадсон-Ярдс (Hudson Yards). С середины XIX века в районе находились железнодорожные товарные станции, но в начале 2000-х городской совет Нью-Йорка принял решение о перепрофилировании локации с промышленной на коммерческое и общественно-жилое. Тогда же началась грандиозная застройка офисными и жилыми небоскребами. Сегодня район включает жилые дома, офисную недвижимость, арт-центр, отели, торговые центры и гигантскую парковую зону с садами и рощами. Строительство Хадсон-Ярдс еще продолжается, и здесь планируется возведение дополнительных жилых, коммерческих и торговых площадей, а также откроется школа. После окончания реализации проекта в западной части Манхэттена появится более 18 млн коммерческих и жилых площадей, свыше 100 магазинов, и около 4-х тысяч резиденций, благодаря чему в бюджет города и штата Нью-Йорк ежегодно будут поступать налоговые платежи в размере 1 млрд долларов.
Россия
Как показывает мировая практика, неиспользуемые промышленные зоны имеют большой потенциал для развития городской инфраструктуры. Проекты редевелопмента промышленных территорий сегодня становятся трендом и в нашей стране.
Один из самых грандиозных таких проектов – жилой квартал Shagal, реализуемый Группой Эталон в рамках комплексного развития территории ЗИЛ-Юг.
